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主题:请从规划下手,焕发社区商业活力

正心

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联商专栏:规划不科学,社区商业就失去个性;抹杀了个性,社区商业也就失去人情趣味。

社区商业尴尬

条块分割:我们身边的社区商业,大体有三种,一是城市中心区的社区商业,二是新建改建住宅区的商业,三是乡村升级改造的社区商业。这三种社区,在土地所有权和功能归属方面,基本上是由行政权属条块分割过的,尤其是现存社区商业网点,归属权限多次变更,有的已经找不到法规文书线索,这种生态基因导致商业网点的现状差异非常大,现有商业行政主管机构、房产归属机构、商业专业检测机构都有权参与管理,但是都不愿意深入涉及。

规划缺位:新建改建和城中村翻建过程中,新的城区功能规划阶段,商业规划往往滞后或者缺位,很多情况下是依照城建功能或者政治功能定位为主导,将商业功能规划边缘化,作为后期补充,用打补丁的方法适当补救。有的高新科技区定位的跨区域规划,其它功能项目基本落位三五年了,商业主管机构无法发力,商业实施方案不见踪影,人大代表建言献策、社区居民正面呼吁,效果不佳。

疏解整治:在主要城区闲杂流动人口剧增、各类杂货店、餐饮店参差不齐、城管安全风险加大的情况下,用疏解整治的手段整顿社区各类服务设施的经营秩序,清除杂乱摊贩是有必要的,大多数居民是欢迎的。但是,后续的问题在于,减少这些个性化商业摊点,没有及时规划新增个性化、多样化商业网点,或者新规划网点功能单调,导致社区居民生活消费不方便,甚至空缺,部分区域的蔬果涨价与此多多少少是有些关系的。

社区商业的尴尬究竟在哪里?笔者以为在商业规划队伍缺失,商业专业规划话语权就得不到认可,前期规划方向定位等功能缺位、后期运营维护功能也容易缺位,很多网络话题就这样出来了。那么,方向在哪里?

落实差异化规划

近5年来,城市社区商业环境出现很对新的变化(如图),科学合理的定位规划,成为重要的前瞻性任务,搞清楚定位规划,才能够更好地讨论落实社区商业的任务目标。从消费升级的现实状况看,社区消费层级丰富,具备以下四级规划条件。

第一、确定跨区域商业体,确定辐射城市大部分消费区域的综合体购物中心,是确定相关社区商业的大前提之一,它有利于确定社区商业的产品定位,突出特色、互为补充,满足不同消费层级需求。

第二、确定区域商业体,在社区周边,已经存在的具有历史的传统商业体,一部分相对老化,需要调整改造升级,一部分属于改造或者新建,形成新的商圈。与此毗邻的社区商业产品选择,也要遵循彼此依存、互相平衡的原则,减少商业资源浪费。

第三、提升社区商业体,城市中心区域有很多这样的中小规模的社区商业体,在城乡临界区域、村镇整合以后兴建改造的新型社区,则缺乏这样的商业体,或者规模不够、或者功能相对单一,急需要深度规划、推进建设。

第四、加快邻里中心规划建设,街区式或者单体商业产品,在目前城市社区消费结构中比较缺乏。在疏解整治中又剔除了跳蚤市场、快闪店、临时组织广场促销等大众消费文化,社区商业趣味性大大衰减,留下了亟待解决的规划课题。

四种成长途径

嵌入式

顾名思义,商业体融合在各个社区之中,如图所示,是一个较为典型的商业、文化相互嵌入融合的社区,超市和SC在居民区中,居民利用很方便,服务设施也较为齐全,消费者满意度很高。在距今10年左右规划建设的新式社区,形成了这个较好的案例,前期规划建设有综合的平衡。最近改建的村镇社区,缺乏这种规划,老旧小区商业改造升级,由于产权归属复杂,也很难按照规划思路改造。

合围式

周边是社区或者居住功能区,环绕在中间的是一组商业体,在美国新泽西州有一处典型的环形合围式社区商业;窘峁辜疽馔。笔者在考察两周中,较为详细地走访了周边全部店铺,作为近年来开发的新型居住区,商业面积、多种功能、彼此距离,都显得便捷、舒适,三个商业体之间停车位置大约800左右。

值得一提的是右边(东北方向)的跳蚤市场,来自早期的自由市场的概念,目前还在保留,每个周四下午开市,附近居民自己制作的蔬菜、面包、香肠、奶茶等都可以申请出来摆摊,情趣十足。

观望式

社区和商业体相距较远,最近也在3公里,如图所示。这里的购物中心本来规划的是跨区域大型商业体,由于周边一定距离的社区商业体缺位,社区居民不得不开车或乘坐公共交通来到这里,社区生活不便利的情况下,将跨区域定位规划的商业体当作社区商业利用。对于社区居民来说,这个商业体属于观望距离的,不方便用,但是不得不用。

时限式

简单理解为短期经营的集市、市场。在规定时间内,经营某种产品,一般时间限定在一天、一周、10天或者几个月,可以叫快闪店,也可以叫定制化集市,也可以叫社区流动服务站。

这种形式的社区商业体,是传统社区市场的升级形式,定制化痕迹明显,可以使生活日配必须品,也可以是文化主题互动活动,以非商品的服务产品为主,比如商业售卖样式的文化演出。商品和文旅合作的创新作品等等。是新兴起的社区商业产品。在一些市场化气息较浓的新开发商业地产区域常见,比如祥云小镇中的周末艺术集市。

由于产品规划相对缺位,社区管理归属往往凸显行政化痕迹,所以,在疏导的名义下,多数社区商业监管者将这种趣味化集市产品清除了。

这样讲,当然不是否定社区商业监管,那么,社区商业应该怎么监管、疏导呢?参考国际社区商业运营管理做法,提几点不成熟的个人思考:

管控疏导原则

其一、应建立商业专业为主的管控规则和方法,包括规划阶段的管控疏导对象,商业运营监督管理的对象、管理标准、管理评价结果公示等等。由于没有专业规矩,必然会出现行政化执行替代,假如,这种替代行为将商业的个性亮点与杂乱污点混为一谈,结果就悲剧了。

其二、应建立硬件、软件定期评价会审机制,有条件的社区,应建立商业业主沙龙,定期专题讨论商业服务提升的话题,自律、自觉发展本区域的商业产品,搞好社区文化共建。避免一阵风式的行政行为打乱很不容易培养起来的商业人气。

其三、社区商业的上级主管商务机构,应建立专业化规划、店铺展示系统、品牌及商品组合系统、接待服务系统、交易信誉系统的规范培训机制,面向社区行政监管者、店铺投资者、运营管理者、店铺服务者、物流配送者,专题展开商业基础教养培训。

其四、与国际化社区商业管理交流,比如台湾的街区里长管理机制,日本的町村商业街管理机制、区域自治联合体机制,学习借鉴以专业队伍管理专业产品的社会良性互动体系,培养社区商业服务产品和服务标杆,焕发社区商业活力,也就是焕发社区生命力,夯实和升级城市服务基础,在基础层面打造城市服务名片,扎扎实实地推动社区商业健康发展。

文/联商高级顾问团成员潘玉明,本文系联商网特别策划“社区商业冷思考”系列报道,仅代表作者观点。

- 该帖于 2019/6/6 17:10:00 被修改过
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